“花几十万买下来的车位，为什么还要交管理费？”北京市的刘阿姨不解地问。她在某小区购买了房产和车位，近日却因未交纳每月150元的“车位管理费”，在开车出地库时被物业拦下。
看似细小的“车位管理费”，却成了不少业主的烦心事。
管理费为何存在？
记者在走访该小区时了解到，无论是购买产权车位还是租用车位的业主，都需交纳车位管理费。
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“车位费是为车位这一‘固定资产’付费，管理费则是为‘日常服务’付费。”北京大成律师事务所高级合伙人熊宗鹏律师对此解释，“一个买的是所有权，一个买的是服务。”
物业方也在接受采访时提到：“车位购买款或租金由开发商收取，而管理费则归物业，用于日常维护和管理。车位管理费主要用于车库照明、卫生保洁及设备维护等支出，由车位使用者共同承担，因此与住宅物业费分开收取。”
该物业工作人员表示，将车位管理费单列收取，也是为了公平考虑。“并非所有业主都拥有车位，如果把车位管理成本统一纳入物业费，对未购车位业主不公平。”
收费标准谁来定？
“车位管理费本质是物业服务费的一部分，其收费标准要遵循物业服务费的相关规定。”熊宗鹏告诉记者，《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
“一般来说，经济适用房的物业收费要实施政府指导价，市场调节价更多适用于外销的商品房、别墅、高级商住楼、写字楼等。”熊宗鹏表示，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
部分地方也会出台细化政策，如《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》明确，停车管理服务单位应在合同中约定收费标准、服务内容并向业主公示。
熊宗鹏也提醒，物业有权收取车位管理费，但收费应依法依规，做到公开透明，并与服务水平相适应。
车位空置，也要交费？
很多业主疑惑，如果有车位但还没买车，或者自己的车暂时不停在产权车位，也要交纳车位管理费吗？
熊宗鹏表示，原则上即使暂未使用车位，也需承担相应管理成本。
北京市房山区人民法院曾审理一起类似案件，物业公司起诉开发商要求交纳未售车位服务费。法院认为，地下车库作为小区整体公共空间，照明、排水、安全巡逻等开支是共同发生的，不能因个别车位空置而免除费用。
那么能否适当根据实际停车时长减免？
“有原则也有例外，部分地区的业主在满足特定条件并经物业公司登记确认后，是可以享受一定优惠的。”熊宗鹏举例称，“山东省日照市就有相关政策，普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位超过一个月未停放机动车的，车位使用人应提前书面告知物业服务企业，经确认后可以免收停车服务费。”
欠费不交，物业能否拦车？
刘阿姨表示，自己是对服务质量不满而暂缓交费，希望以此促使物业提升管理水平。然而，几次出入地库时，她的车辆均被拦下，要花大量时间跟管理人员沟通后才能放行，影响了自己和其他业主的出行。
记者在多个社交媒体平台发现，因未交纳管理费被物业“拦车”的情况并非个例。对此，熊宗鹏明确指出，物业此举违法。
根据《中华人民共和国民法典》相关规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。即便未交纳管理费，物业也无权以限制出入的方式强制业主付款。
熊宗鹏建议，物业若遇欠费情况，首先应通过书面方式催告，向业主明确合理交费期限，若到期后业主仍不交费，可以通过提起诉讼或者申请仲裁等合法途径进行追讨，而非采取拦车等方式施压催费。若业主认为收费标准不合理或服务不达标，可向物价或行业主管部门投诉或反映情况。
